房子不住物业费一般不可以减免。因为已经接房了，住不住是业主的选择，但是物业公司对公共部位的安防、保洁还是起到了作用的，所以不能免。但有以下情形的，物业费可以减免：
1、还未交房，物业费由开发商缴纳；
2、房屋出租，合同中注明物业费由租客缴纳；
3、空置房可申请减免物业费；
4、物业擅自提高收费标准、扩大收费范围。
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